院被推断协议无效,房产证办理难丨市民买房遇

2011年6月2日,李先生购买了位于西安市莲湖区南小巷29号羽源欣居一住宅,7年前买房入住,至今无房产证,诉至法院后,一审认定开发商违规办理预售许可证,合同无效,判定所签购房合同无效。一起和西安装修公司来看看具体的事情经过到底是怎么样的。

2、什么样的住房不能转让?

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昨日下午,李某表示会上诉:“是开发商违规,为什么要我来承担这个损失?”

(5)权属有争议的;

马晨说,根据《解释》第九条规定,在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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(8)接收房屋,检测质量。房主此时需要检查《建设工程竣工验收备案表》和《实测面积表》的原件。开发商要提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。

由于尚东国际城小区属于梁家街村的城中村改造项目,记者又联系了西安市城改办,一位工作人员告诉记者,这个项目没有前期备案手续,也没有取得方案批复。“我们现在很多项目都是区上主导的,具体的细节怎么实施都由区上来决定,我们这边只做登记备案。”

信息来源华商报

1、什么是商品房?

尚东国际城小区房产证问题该如何解决?根据购房合同上的电话,记者联系到了小区开发商——陕西瑞和房地产开发有限公司。

今年12月17日,莲湖区法院审理认为,房地产经营二公司作为商品房开发企业,在未办理该涉诉房屋出售土地使用证、建设施工许可证、规划许可证、规划施工许可证的情况下,违规办理了商品房预售许可证,导致所签订的商品房预售合同无效。故李某要求继续履行与其签订的房屋买卖合同,办理房屋所有权转移登记,以及要求房地产经营二公司支付违约金163685.173元的诉求,于法无据,依照《合同法》,依法驳回其诉讼请求。

(3)依法收回土地使用权的;

民生热线:尚东国际城入住多年不给办理房产证 请帮忙解决

签完合同后,李先生催促开发商办理房屋所有权转移登记,但对方迟迟不肯办理。今年5月,李先生一纸诉状将开发商告上法庭,请求判令其继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,并支付从2012年11月23日起至2018年1月31日的违约金163685.173元。

答:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的;

相关部门:项目不合法、手续也不齐全

2011年6月2日,李先生购买了位于西安市莲湖区南小巷29号羽源欣居一住宅。签订购房协议当日,就交了22万元,2012年6月交齐了剩余的23万元。开发商西安市房地产经营二公司口头承诺2012年底之前签订购房合同并办理产权登记。

(6)未依法登记领取权属证书的;

针对无效合同及房产证办理问题,马晨建议买房者可以向有关部门进行投诉,或直接向人民法院起诉维,以维护自己的合法权益。

房地产经营二公司辩称,该合同不具备继续履行的条件,该项目土地属于划拨土地,无法取得项目大证,仅有房屋预售证,且该证的取得是为了协助业主办理按揭手续。

(10)过户产权,并交纳相关税费。《商品房销售管理办法》第三十四条:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”税费主要有契税、过户手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税等。

西部网讯 谈起房产证办理问题,家住西安半坡十字尚东国际城小区的符女士心里十分焦急。她告诉记者,她于2012年购置的商品房到现在还没拿到房产证。不仅如此,在多次维权后,符女士发现,开发商与业主签订的房屋合同涉嫌欺诈,业主多次和开发商交涉也无结果。

“催了多次,他们以各种理由推脱,就是不签购房合同。”李先生说,直到2016年6月,他与开发商补签了《商品房买卖合同》。

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

“当时售楼部只有国有土地使用证和建设用地规划许可证,包括商品房销售(预售)许可证在内的其它三证都没有办。”业主符女士说,“开发商告诉我们,证件都在办理之中,很快就能拿到,我们就相信了。”

(2)审查资质,核实证件。在购房前,我们必须要求开发商提供五证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证和商品房预售许可证)。

在业主提供的购房合同上记者看到,合同中并未显示预售商品房批准机关,没有登记机关的盖章,也没有注明建设工程规划许可证号、施工许可证号和商品房预售许可证号。

答:(1)选定房源,勘察房源。在我们决定了想要购买的楼盘以后,我们要对房屋进行实地考察,包括交通、绿化、房屋建筑、基础设施等等一系列的环境,为我们在后期签订购房合同时打下基础。因为有的小区购房合同中承诺了相关的绿化率以及配套设施,实地审查不光是对自身购买房屋的实体评估,也能尽量避免引发购房纠纷。

灞桥区城改办工作人员则表示,负责相关工作的人员最近请假了,无法解答记者的问题。“我把这个情况记录一下,会尽快跟您联系。” 但截止记者发稿,仍未接到回复电话。

(3)签订认购书,缴纳相关金额。《认购书》意味着在法律意义上正式进入商品房买卖的流程。我们可以根据《认购书》的约定缴纳相应的定金或订金。购房者应在开发商处取得《签约须知》,并详细了解楼盘情况。

业主符女士告诉记者,她于2012年分期付款在该小区买了一套86.38平米的房子。购买时,开发商在合同中承诺,在商品房交付使用后3年内办理房产证。“至今已经过去近6年了,我们还是没能拿到房产证,小区很多业主的孩子也不能在学区内上学。”符女士说。

(4)签订《商品房买卖合同》。这是商品房交易中最为关键的一步。通常,在房屋买卖合同上还会附有一份《前期物业服务合同》,这是物业公司和建设单位签订的关于物业服务的合同,需要购房人予以确定。

业主提供的《商品房买卖合同》复印件。

以上步骤5、11、12是特指贷款购房者的流程。

开发商承诺三年内办证 却疑似合同欺诈

答:商品房是指市场经济条件下,经过政府有关部门的审批,通过具有经营资质的房地产开发公司开发,建成后以市场价格销售、出租的房屋。通常来说,商品房是经过合法途径建设,并且不受政府的政策限制而能在市场上自由流通的房源。

“现在房产证办不下来,主要是因为土地性质改变的问题。”开发商相关负责人告诉记者,由于尚东国际城小区属于城中村改造项目,土地性质一直属于划拨土地,而想要办理房产证,必须要把土地性质由划拨土地改成出让土地。“因为这个项目年限跨度长,2008年后相关政策也有所改变,所以土地性质到现在没有变过来。土地性质变不了,房产证也就办理不了。我们现在也一直在跟国土等相关部门积极对接协调。”

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

随后,记者向西安市国土局不动产登记中心了解情况。工作人员表示:“我们不掌握具体情况,如果他们迟迟办不了证,按工作经验判断,应该是他们的项目不合法,手续不齐全。”

(11)贷款购房人需要办理抵押权登记。购房人取得房产证后就可以凭证件到房管部门办理抵押登记。一般而言,贷款银行会收执保管业主的房产证,以防业主私自变卖房屋。

随后,记者通过西安市房管局网站进行查询,结果显示未能查询到合同相关内容,系统中也没有符合条件的预售证信息。

以上为北京德亮律师事务所——专业从事房地产律师业务近十年,对商品房买卖所作的介绍,希望能给各位读者带来帮助。

律师说法:业主可直接向法院起诉

北京德亮律师事务所

西安尚东国际城小区位于西安市灞桥区,共有17栋楼,3800余户,属于梁家街村的城中村改造项目。

(9)与物业公司签订物业管理公约。

编者按:据统计显示,2018年上半年,西部网民生热线接到网友关于房产证办理的留言有800余条,据房产类投诉首位。土地证造假、消防验收不过关、私自改变原有规划、开发商扣押房产证……在房产证办理过程中,开发商侵权层出不穷,购房者维权之路艰难。西部网、陕西头条持续关注房产证办理难题,呼吁这一民生问题能得到关注和解决。

(5)分期购房者办理商品房贷款手续。银行贷款途径购房的,需要与银行签订《商品房抵押贷款合同》和《借款合同》,购房人需要格外注意。

然而,有业主却在维权过程中发现,他们与开发商签订的购房合同并不是房管局的制式合同。多名业主向记者证实,他们购房时开发商五证并不齐全,根本拿不到正式的房屋销售合同。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”

陕西洪振律师事务所律师马晨告诉记者,由于尚东国际城开发商在实际售卖中没有取得商品房预售许可证明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,该商品房预售合同无效。

(6)房屋买卖合同备案登记。《商品房预售管理办法》第十条:”商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。”

关于产权登记,购房合同中写明:出卖人应当在商品房交付使用后1095日内办理权属登记,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,买受人可以退房,出卖人需支付房价款的3%赔偿买受人损失。如果买受人不退房,出卖人则按已付房款的2%向买受人支付违约金。

(7)《商品房抵押贷款合同》进行登记备案。由于购房人未还清房款和取得房屋所有权,就无法将按揭房屋进其他权利登记。这种情况下,需要在商品房买卖合同上加盖“已办理抵押备案登记”印章,由房管局出示证明书,公示房屋的按揭情况。

(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(12)还清按揭贷款后,注销抵押登记。贷款人携带相关材料证明到房管部门办理抵押注销登记。购房人取回房产证,房屋所有权完全转移给购房人。

3、商品房买卖的具体步骤有哪些?

​说到商品房,大家也许都知道这是可以消费者购买的一种“商品”,是我们买来安家落户的房屋。但是,又有多少人完整的了解商品房的概念、种类以及交易流程?这次,我们就从法律的角度上为大家科普一下商品房买卖的诸多知识。

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